短期负债（current [short-term] liabilities）：也叫活动负债，是指将在1年(含1年)或许超越1年的一个运营周期内归还的债款，包含短期告贷、敷衍收据、敷衍账款、预收账款、敷衍薪酬、敷衍福利费、敷衍股利、应交税金、其它暂收敷衍金钱、预提费用和一年内到期的长期告贷等。

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工银价值？工银价值

SOHO我国董事长潘石屹在最近一个论坛活动上提出，我国的房地产企业受保证房冲击，至少有一半会在未来被筛选。时隔仅两天，上海易居房地产研讨院就宣布陈述称，开发商资金来历增幅快速回落至16.3%，比近十年来的均值低8个百分点。

资金状况差，又面对保证房的冲击，我国的房地产业真的面对职业大洗牌吗?《每日经济新闻》房产周刊本期推出中小地产商职业生计陈述，用新鲜的财政数据、融本钱钱数据、项目兼并数据以及各家公司现在的战略挑选方向，来描绘这个职业的生计现状。

资金面

30家上市房企现金流净额为-358.9亿元

每经记者 叶书利 发自北京

调控从紧之下，房企融资途径缩短，资金链日趋严峻，关于中斗室企来说更是如此。

Wind数据计算显现，到3月16日，沪深两市共有30家房地产公司披露了上一年年报，30家房企归属上市公司股东的算计净利润为252.23亿元。净利润总额尽管同比添加43.67%，但在严峻调控之下，商场开端分解，中斗室企境况日趋困难，乃至呈现亏本。

以绿景地产(8.10,0.19,2.40%)为例，该公司3月16日发布的2010年财报显现，上一年公司净利润为-4943.24万元，而2009年与2008年同期的数据为3251.41万元和5663.68万元。

迫于资金压力，绿景地产管理层在年报 “公司未来开展所需资金及来历”一项中特别指出，“2011年度，公司将积极开展多途径、多方法的融资作业，采纳有力方法，科学合理地确认项目开发规划和方案，使开发运营与现金流和谐一致，保证开发运营方案施行到位，一起要严格控制本钱、削减费用，进步资金运用功率，保证资金需求。”

非干流房企嘉凯城集团股份有限公司的净利润同比也呈现小幅下降。

该公司3月10日发布的2010年财报显现，2010年该公司归属上市公司股东的净利润为11.15亿元，比上一年的11.97亿元下降6.82%。

中斗室企净利润成绩单体现欠安的一起，现金流净额也在缩短。

Wind的数据计算显现，已发布年报的30家房企上一年运营活动发生的现金流净额为-358.9亿元，而上一年，该数据为216.1亿元，同比大幅下滑266.08%。其间，中斗室企拖了不少后腿。

以冠城大通(8.86,-0.10,-1.12%)为例，该公司年报显现，公司上一年运营活动发生的现金流净额为-1.04亿元，而2009年，其运营活动发生的现金流量净额为30.33亿元。公司估计，2011年公司本钱性支出所需资金约为35亿元。迫于融资受困的实践，公司将首要经过自筹等方法来处理资金需求。为此，2011年，公司将进步资金统筹分配才干，拓宽融资种类和融资途径;加大现有存量房的出售力度，加速资金周转，削减资金营运危险。

另一家中型房企上海外高桥(14.62,0.04,0.27%)保税区开发股份有限公司的现金流也显着下降。该公司年报显现，2010年公司运营性现金流为-3.6亿元，而2009年公司运营性现金流为11.97亿元，同比大降130.08%。

资金链受压中小地产商高本钱融资

每经记者 徐杰 发自上海

跟着房地产调控的不断深入，不少地产商资金链如临大考。在信贷缩短的布景下，信任融资成了开发商的救命稻草。

用益信任作业室计算数据显现，本年2月，28家信任公司共发行51只固定收益信任产品，其间出资于房地产的信任吸金量最大。归入计算的18只投向房地产职业的信任产品，拟征集资金总额达47.17亿元。进入3月，房地产信任发行更是呈现了会集添加。

开发商资金如临大考

“跟着国家对房地产职业调控力度的不断晋级，不少房产商资金链面对严格的应战。” 杭州杰盟智库执行长、浙江大学客座教授兰洪海告知《每日经济新闻》记者。

兰洪海以为，本年以来利率攀升，一些银行在中长期告贷商场上拍卖信贷额度，告贷发放的利率往往较基准利率上浮20%左右;Shibor隔夜利率则从上一年12月初的1.9%左右上升到本年1月底的7.7%左右，资金面严峻程度凸显。信贷紧缩的大环境或许会给本来资金链严峻的房地产商带来较大的杀伤力。

地产商开发资金首要来自银行信贷和出售回款，在信贷受阻的一起，出售商场也不容乐观。

兰洪海介绍，不少开发商期望经过出售回款来保证开发资金流，一旦楼市堕入低迷，购房者团体张望，现金流就会备受折磨。

“尽管现在地产商资金问题还不显着，但相关于上一年，本年地产商项目开发节奏现已放缓，规划也在缩小。”浙江大学房地产出资研讨所所长赵杭生告知《每日经济新闻》记者。

杭州赢商出资总经理方芳以为，相关于中小型房企，大型房企的资金压力更大，因为2009年和2010年，拿地较多的都是大型地产商，并且地价不菲。

信任融资成为“救命稻草”

在信贷缩短的布景下，不少“饥饿”的房地产商将期望投向信任。

用益信任作业室计算数据显现，2011年2月，28家信任公司共发行51只固定收益信任产品，估计发行总规划为110.10亿元，其间出资于房地产的信任吸金量最大。归入计算的18只投向房地产职业的信任，拟征集资金总额达47.17亿元。到了3月，房地产信任发行更是呈现了会集的添加，计算显现，上星期发行了9款产品，共方案征集19.1亿元，规划占比达55.57%。

赵杭生告知《每日经济新闻》记者，现在在浙江，信任等融资需求显着增多，尽管本钱比银行信贷要高，但开发商依然乐此不疲。

2月23日，卧龙地产(6.18,-0.01,-0.16%)公告显现，公司拟以对控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的相关债款经过杭州工商信任股份有限公司主张总额为1.75亿元、期限为14个月的债款信任。

2月25日，杭州工商信任股份有限公司发布德信九龙城项目调集资金信任方案建立公告，公告显现，该方案于2月14日首要轮发行，至2011年2月25日实践征集金额为1.22亿元人民币。

3月9日，嘉凯城发布公告称，公司董事会赞同公司全资子公司上海中凯置业有限公司与上海世界信任有限公司协作。中凯置业拟经过世界信任进行信任告贷，告贷金额为7亿元，告贷期限为24个月，告贷将用于中凯置业“佘山曼荼园项目”的开发和建造。

杭州工商信任官显现，从2010年2月开端，一共有超越10家房地产企业项目经过杭州工商信任征集资金，其间包含德信、昆仑、杭信、金帝等地产公司。

关于地产商如此热心信任，兰洪海表明，负债运营已成一部分房地产商的现状，不少房产商成了改弦更张后的“本钱傀儡”，但终究埋单的是广阔的购房者和中小出资者。

谋生之道

中小地产商“割肉”求生 仍有不错收益

每经记者 朱玲 杨羚强发自广州 上海

在资金链承压、融本钱钱高企的状况下，不少中小地产商经过转让旗下项目求生。上海联合产权买卖所站上，处于挂牌转让期限内的项目，触及融资的达209起，其间房地产职业项目达23起，数量位列榜首。

北京保丰永泰出资参谋有限公司的张皓对记者表明，本年来，的确不少中斗室企因为债款联系或是信贷趋紧等方针要素，不得不转让旗下项目。但即便因为资金严峻而“割肉”求生，公司相同能获得不错收益。

上海某地块一年多增值一倍

“现在的状况便是缺钱，早转让，早收益，拿到钱才是最重要的。”某港资开发商土地研发部一人士在谈及中小企业融资时对 《每日经济新闻》记者表明，尽管本年国家信贷全体规划和上一年相差不多，但放贷速度减缓，大开发商也只能轮番拿告贷，何况是中小企业。

3月15日，上市公司富丽宗族发布公告称，公司将所持有的上海弘圣房地产开发有限公司31.5239%的股份转让给SOHO上海，仅这笔买卖，就为富丽宗族带来了7.88亿元的进账，收益达3.6亿元。有报导称，在不断出售子公司后，该公司土地储藏严峻不足，2011年只要2个项目能够给公司带来收入。

上一年底，上海一家公司以折合楼板价19000元/平方米转让徐汇区斜土大街优质地块100%股权，出让总价为4.6亿元。依据材料，上述地块于2009年7月以2.35亿元的价格被拿下，楼板价约为9586元/平方米。一年多时刻，该地块增值近一倍。

《每日经济新闻》此前报导上海浦东一地块以8折价格出售，转让原因是“资金周转”。这幅土地的本钱只要1.3亿元，但转让价格高达1.65亿元，预期收益率达25%。

甘愿贱卖同行也不降价

中小开发商“割肉”给同行，引发了一个疑问：为什么不挑选降价出售?

在大都地产业内人士眼里，降价促销或许是现在房地产商最好的融资方法。可是卫明不动产智库负责人蔡为民却感叹：“大部分企业甘愿挑选廉价点卖给同行，也不会考虑降价出售。”

《每日经济新闻》对本年到3月10日的项目兼并案进行计算发现，将项目贱价转让给同行的，至少有40宗以上。而在上海，现在以9折以上的起伏降价出售的房地产项目，简直为零。

中房信分析师薛建雄道出了房地产企业不愿意降价出售的原因：假如降价起伏太大，已购房客户很或许要求“退房”，这恰恰是开发商不愿意看到的。据他介绍，在2006年、2008年的两轮楼市调控过程中，上海都有房地产公司大幅降价，随后就呈现业主 “退房”风云。

有了这样的经验教训，大开发商处理资金链严峻的方法，通常是将老的楼盘放置促销，力推新楼盘贱价出售。可是，只要一两个项目的小公司没有方法沿袭大开发商的做法，因而，转让或许与其他公司股权协作成为许多中小地产商处理资金严峻的仅有出路。

大都开发商坚持自主开发 转型面对危险

每经记者 杨羚强 发自上海

实践上，除了转让旗下项目和财物外，和其他开发商协作，是当时房地产业比较盛行的做法。

上海方方地产作业室的研讨陈述显现，经过与万科、绿城等公司协作，中小开发商获得的品牌溢价收益能够到达10%~20%，并且协作开发还能省下营销、人力、财政等多方面的本钱。

尽管从短期看，经过协作开发所获得的收益一般会超越自主开发，可是，《每日经济新闻》记者查询发现，大大都地产公司仍坚持自主开发。

这样的做法得到了大大都房地产业内人士的必定。他们以为，在房地产职业景气指数节节跌落时，坚持独立运营的公司会比其他地产商过得更为困难，所获得的收益也将十分有限，但假如能够坚持下来，公司却有时机成为成功的房地产企业。

转型成为一致

“咱们从前做过其他职业，发现最挣钱的仍是房地产。”上海正阳出资有限公司开发的六十四阶营销项目总监王士章道出了大部分房地产公司的心声，坚持留在房地产职业，才干获得杰出的远景。

和他的观念相似，长甲地产副总裁周海峰也以为，即便遭到限购令的冲击，房地产职业依然会有十分光亮的远景。本年长甲集团不只将坚持项目的后续建造开发，还将推出许多新的产品类型，以习惯不同商场的需求。

我国指数研讨院研讨总监张琪说，因为现在遭受窘境，许多中小地产商不得不兜售财物，乃至淡出职业，他们傍边的大部分，开发形式和万科、保利相同，选用的是高周转战略。挑选和万科等公司协作开发，所能学到也只能是这一种形式。所以，中小地产商要想继续留在房地产职业，就必须转型。这方面，星河湾是他们的典范之一。

此前，一向扎根在豪宅商场的星河湾默默耕耘多年，仅开发了广州和北京的两个区域商场。2009年，星河湾成功露脸上海后，上一年又在太原布局，敏捷成为全国最有影响力的品牌地产公司之一，一些券商更把星河湾称为我国地产业的 “苹果”，主张出资者更多重视这一类型的地产公司。

曾才智过我国台湾区域房地产兼并大潮的资深地产人——卫明不动产智库总经理蔡为民说，台湾在2003年房地产职业遭受严峻不景气的时分，也有一些房地产商转行去做IT，但终究没有什么效果，而那些留下来的地产公司，终究却在房地产职业全体康复景气后，获得了可观的收益。

转型所遭受的危险和困难，不是一切开发商都能接受的。上海华夏物业参谋有限公司研讨总监宋会雍说，或许有企业坚持从事房地产开发，并终究找到了最好的出路。可是，依然有许多公司终究被并购，转型自身存在着很大的危险。

“住转商”危险大

宋会雍的话，并非无据可依。在这一轮地产职业兼并潮发生前，曾有开发商转型开展商业地产，但许多开发商转型后的运营状况并不好，有一些地产商在近期更是加入到兜售商业地产项目的部队。

在上海的地产圈内，富丽宗族和新梅集团就曾在楼市调控期内测验转型过商业地产，并在上海南京西路、新天地、火车站等上海商业黄金地段购买了开发项目，但因种种的原因，在近期兜售了不少商业地产的项目。

宋会雍说，这些公司之所以兜售项目，首要的原因并不只仅是因为资金严峻，更重要的原因是他们并不拿手商业地产的开发。在住所商场还比较兴旺的年月，这些地产商还不必忧虑商业地产的开发会占用资金，但到了楼市的熊市，这样的项目天然将首要成为兜售的目标。

宋会雍的观念，足以让许多急于转型的住所地产商警惕。北草世界地产(上海)组织董事长施根贤介绍，在限购令的压力之下，越来越多的地产商预备转型开发商业地产。

蔡为民说，中小地产商真实转型的方向，是自己拿手的范畴，能够先购买一些小面积的地块，将项目做精做细，而不是去做那些持有型的物业，这样才会把转型中的危险降到最低。据他介绍，台湾区域许多中小地产商便是依托这种方法转型，并终究等到了职业的春天。

《每日经济新闻》记者查询发现，其实现在在一线冲击的中小地产商，大部分更倾向于在自己拿手的范畴拓宽事务。比方长甲集团就挑选他们拿手的高端商场拓宽产品线，除了现已开发老练的别墅产品，还会挑选开发高端商务区、归纳体、度假村等高端物业。凭仗他们对高端客群的了解，有针对性地去开发那些有吸引力的高端产品。

王士章也泄漏，公司将凭仗福建、海南等区域的人脉和资源优势，要点开发当地的区域商场。他以为，假如能在区域商场做成功，那么将来转战全国仍是大有时机的。

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万科本年加大协作力度一半项目为共同开发

每经记者 叶书利 发自北京

万科2010年年报显现，上一年，万科在全国各地一共新增了87个项目。据记者大略计算，其间万科权益占比为100%的项目数只要39个，其他48个项目皆为万科与协作伙伴携手完结，占比近55%。

品尝到协作开发甜头的万科，在2010年财报中旗帜鲜明地指出，2011年 “公司将进一步加大协作力度，扩展协作目标规模。”

《每日经济新闻》记者计算，本年以来，万科协作开发力度不减，本年新增的16个项目中，8个为协作项目，占比为50%。

“不协作底子做不下去”

万科2010年财报显现，现在万科已别离与金隅集团、中粮地产(6.38,0.03,0.47%)、一航集团、我国航空工业集团、我国五矿集团公司、北京市向阳城市建造归纳开发公司等展开了全面协作，并别离建立了合资公司，协作拿地，携手开发。

2010年，北京万科全年出售额破百亿元，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆将成功的原因归结为“协作”。他以为，“不协作底子做不下去。”

经过与产业链各方的协作，在调控大布景下，万科逆势扩张。万科年报显现，万科上一年出售额到达1081.6亿元，在全国的商场占有率为2.06%，比上一年添加0.62个百分点。

在调控布景下，携手协作伙伴共同开发，除了助推万科逆势拓宽商场外，也为万科在开展中减轻了资金压力。

在近来举办的万科媒体碰头会上，万科总裁郁亮指出，在融资环境不断收紧的状况下，房企的资金压力会不断叠加。但依据与产业链各方可继续的协作，2011年，万科仍没有在本钱商场进行融资的任何方案，若算上2011年在内，万科已接连4年未在本钱商场进行融资了。

除万科外，远洋地产也是采纳协作开发战略的典型。

自上一年二次调控以来，远洋已先后携手邃古地产、南丰集团、绿城我国等加强协作开发。

协作拿地大势所趋

在现在的土地商场上，协作拿地已益发遍及。

《每日经济新闻》记者依据北京市土地收拾储藏中心的揭露材料计算发现，到3月16日，2011年北京土地商场，共有20块运营性用地成交，其间5块为至少两家以上的企业组成的联合体所拿，占比为20%。

近期，北京CBD地块将再出让6地块。链家地产首席分析师张月说，在新一轮地块出让中，联合拿地仍将是干流，现在房企资金压力太大。

除了大公司忙于合纵连横外，协作开发的部队中，也不乏中小公司的身影。如3月9日，由北京青田房地产生意有限公司和林新武组成的联合体，就以1.94亿元拿下北京房山区青龙湖水库北库一期项目用地地块，携手地产开发。