缺少時代，野蠻生長的公司触类旁通能幫助“黑馬”公司攻城略地，開疆擴土；但當房地產供需和監管格式發生陡轉時，最简单出問題的也是這類公司

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文 | 劉建中

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中梁控股集團有限公司（02772. HK，下稱中梁控股）近年來異軍突起，是房地產行業的一匹“黑馬”。其全口徑銷售額，從2016年的337億元猛增至2019年的1527億元；歸母凈利潤，則從2016年的 -1.7億元跳升到2019年的38.3億元。

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這得益於其快速周轉的開發战略。與之相應，中梁控股好像构成瞭一種野蠻生長的触类旁通。

在房地產缺少時代，這種触类旁通能够幫助公司攻城略地，開疆擴土。但當房地產供需格式和監管格式發生轉變時，與野蠻生長伴生的不規范、不透明，或许讓公司堕入危機。

IPO招股書、公司年報、半年報，是上市公司與投資者有用溝通的最重要公開资料，應力求做到詳細、準確、規范。 筆者從業多年，讀瞭無數IPO招股書和年報，中梁控股的招股書和年報，實在難稱合格。

舉兩個比較典型的比如——

1、2019年報數據與IPO招股書數據彼此对立

2019年7月16日，中梁控股在香港交易所主板掛牌。其2019年報記錄瞭2019年年底按地理位置劃分的、中梁控股附屬公司的土地儲備總量明細。其间，遼寧省有23個項目，土地儲備為285萬平米。

而其IPO招股書顯示，2019年6月27日，公司以及附屬公司在遼寧省隻有兩個項目，分別是沈陽中梁首府、大連中梁觀瀾壹號院，其土地儲備分別為3.8萬平方米和12.3萬平方米。

綜合以上兩個信息，能够得出推論：在短短半年內，中梁控股在遼寧省的項目忽然增多瞭21個，土地儲備面積增多瞭268.9萬平米，土地儲備翻瞭17.7倍。

地產公司土地儲備增多，一般隻有兩個途徑：一是購入土地；二是收購其他公司股權，使被收購公司成為附屬公司。

先看榜首種途徑。2019年中梁控股新購入的遼寧土地分別是：大連金州區金州灣0408地塊，土地儲備9.2萬平米；大連市旅順口區水師營1號2期地塊，土地儲備10.7萬平米；沈陽市大東區望花城中村9號地塊，土地儲備13.2萬平米。以上合計33.1萬平米。

再看第二種途徑。2019年中梁控股收購的附屬公司隻有一傢：即山東明耀置業有限公司。該公司的在建物業價值約2億元，那麼對應的土地儲備不會大於20萬平米（每平米價值根本不或许小於1000元公民幣）。

兩種途徑相加，中梁控股2019年土地儲備增加量不會超過55萬平米。這和從兩份公開報告中推導出的268.9萬平米增量，相去甚遠。

土地儲備面積，是判斷房地產公司價值和未來發展的重要依據，是投資者十分關註的重要信息。由於財務報表數據之間的關聯關系，假如土地儲備數據存在錯誤，必定會導致存貨價值、總資產價值、凈資產價值、資產負債率等等一系列重要數據發生連鎖錯誤。

2、IPO招股書遺漏重要信息

2019年6月27日，中梁控股的IPO招股書顯示，其湖南項目情況如下：

常德中梁濱江首府、株洲中梁建寧檀府、長沙寧鄉中梁首府、衡陽中梁壹號院、嶽陽中梁首府、瀏陽中梁禦府、婁底中梁首府、長沙中梁雲麓傳奇、益陽市桃江中梁首府、長沙市第4301212019 B00336號地塊。

以上所列的一切湖南項目中，並沒有來自邵陽的項目。而記錄瞭2019年6月30日前開發情況的2019年半年報，卻顯示湖南省邵陽市合約銷售金額為3.1億元，銷售面積為5.85萬平米。

2019年6月30日，和發佈IPO招股書的2019年6月27日，僅隔三天。

這3.1億的銷售，應該首要來自於“邵陽中梁壹號院”，其開發商為邵陽梁泰房地產開發有限公司。“企查查”APP 顯示，2018年11月以來，該公司的控股股東一向是中梁控股的全資附屬公司長沙中梁恒置業。

邵陽中梁壹號院項目，是一個總建築面積14萬平米的大項目，無論如何不該被疏忽。

網絡能够查找到此項意图一些具體情況。房全国網載有以下信息：“2018年，25年豪宅專傢、中國地產25強的中梁地產正式進軍邵陽，將開啟邵陽的‘中梁豪宅時代’”。

雖然宣傳語言巨大上，但該項目卻因種種問題，導致開發商和諸多業主發生剧烈沖突，曾在當地轟動一時（見圖1、圖2）。直到2020年，該樓盤合计沖突不斷，新聞還上瞭邵陽電視臺公共頻道。

中梁控股IPO文件，為何漏掉邵陽項目，是無心還是有意？

圖1: 邵陽中梁壹號院的宣傳圖 來源：房全国網

圖2: 邵陽中梁壹號院的維權 來源：大邵網

中梁控股公開发表的財務資猜中，數據对立還有多處，在此纷歧一列舉。

指出上述問題，並非指責中梁控股數據造假。不過，這些案例的確反映出中梁控股在信息发表時，缺少根本的嚴謹和規范。

中梁控股在經營過程中，還存在著其他多方面的不規范，比如宣傳不規范、品控不規范、開發流程不規范等等。

榜首， 宣傳不規范。

在百度查找上，當敲入“中梁+虛假宣傳+投訴”等關鍵詞時，針對中梁控股旗下房地產項目虛假宣傳的投訴，令人應接不暇。

我們當然知道，大型房地產公司開發的項目數以百計，某些地區的某些項目出現投訴是正常現象。能够說，地產銷售二十強公司，都存在各種各樣的投訴。

但中梁控股在“被投訴”地特别多，范圍幾乎覆蓋瞭該公司進入的一切城市。從理論上講，作為進入一個城市的“敲門磚”項目，其質量應該是比較高的。但中梁的這種“敲門磚”項目，同樣會被投訴。

中梁控股總以豪宅品質作為宣傳點，但實際交给的產品，有的質量平凡，與宣傳不符，這就简单形成購房者心思落差，導致維權投訴。

針對中梁虛假宣傳的投訴方方面面、林林總總，以下隻舉幾例：

公民網：撫州中梁首府小區，人車不分流，與宣傳不符；

鳳凰網：溫州中梁壹號院，廚房實際面積比宣傳冊標註縮減三分之一；

鳳凰網：鹽城中梁聚龍首府，房子實際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”；

臨海在線：臺州中梁香緹公館，樓房外立面用塗料粉刷，與宣傳中的大理石幹掛不符；

......

第二， 品控不規范。

中梁控股旗下许多項目，遭到瞭關於建築質量方面的消費者投訴。其间，最杰出的比如是義烏中梁西江雅苑項目，其被央視財經頻道曝光：總價300萬-1500萬的豪宅，工程質量嚴重不過關，成瞭危房，或许要推倒重建。

第三， 開發流程不規范。

现在，針對房地產行業的監管逐渐升級，野蠻生長的中梁控股，合規性亟待进步。例如，搜狐新聞曾報道，2017年8月，中梁控股徐州怡景嘉園項目建築工地在撤除臨時樓房平臺時，發生崩塌，形成5人逝世。事端原因之一，是中梁控股為騙取《商品房預售許可證》，在沒有任何施工计划和圖紙的情況下，竟用草圖指派施工單位在自然地坪上建立瞭8棟臨時樓房平臺，偽造虛假工程形象進度，對施工單位未實施安全監管。

再如，搜狐網曾報道，2020年8月，中梁控股的臺州玉環玖號院項目，选用虛假證明文件，辦理工程竣工驗收備案。

中梁控股一向強調項意图高周轉，這造就瞭其急於求成的公司触类旁通。高周轉自身無錯，但高周轉必須輔以嚴謹浓艳及嚴格程序，否則就或许“蘿卜快瞭不洗泥”，甚至釀成事端。

中梁控股從眾多房企之中脫穎而出，成為中國房地產公司綜合實力二十強和行業“大黑馬”，說明其戰略戰術確有過人之處。但時移勢易，房地產行業正在發生劇變，從業公司正在從杠桿紅利向浓艳紅利變遷。在新時代，冒險和激進將不再是公司的朋友，耐性、規范和嚴謹才是公司價值的源泉。

作者為《財經》產業研讨中心研讨員，編輯：李廷禎

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