遠洋集團推广精細化办理“量入為出”聚集開發主業加速資產變現

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本報記者王麗新

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當市場進入深度調整期時，办理過於粗豪、難以操控擴張愿望的隱憂便會浮出水面。過去半年多，更快感知一線營銷戰場壓力的房企，都首先進行瞭戰略調整，縮編裁員、謹慎投資，加速資產變現等過冬術重現市場。

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畢竟，在“構建房地產市場健康發展長效機制”和“房住不炒”的大布景下，房地產市場將告別高增長高盈余的時代，增速趨緩、存量加大、盈余下降、行業集中度提高、筛选加速將會成為市場常態，房價天花板壓頂，房企高管們年尾考虑的都是2019年該怎么“謀篇佈局”。

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“2019年，遠洋集團還是會聚集房地產主業，爭取規模再上新臺階。多元化輔業則是協同業務，圍繞住所主業發展，走精細化的高質量發展路途。”近来，遠洋集團办理層承受《證券日報》記者采訪時泄漏，精細化办理的重要一步，是回到企業運營办理的本質，加強全面預算办理，從財務作用的视点去發現影響運營質量和功率的問題，帶動整體經營办理向著更務實、更有用的方向改進。

加強全面預算办理

全面預算办理，一般在房地產領域，難以真实全面落實是通病，提概念多於實際執行。“遠洋期望枯燥市場調整波動期，將全面預算办理等作业做實。”上述遠洋集團办理層向《證券日報》記者表明，過去，行業中的许多企業办理問題都被這個繁荣的市場給“消化”掉瞭，但未來房價天花板已經可見，因而本年遠洋將圍繞幾個事業部為主體，把運營办理夯實做細，內部叫做“精耕細作”。

據《證券日報》記者獲悉，现在遠洋集團下設九大事業部，加上七個職能中心。九大事業部中有四個是住所開發事業部，分別為華東、華南、北方和城市開發事業部，各開發事業部的年銷售額根本構成瞭遠洋集團的主業發展規模。商業方面有寫字樓事業部和商業地產事業部，再加上產品營造事業部、客戶服務業事業部和資本運營事業部，总共九個。其间，城市開發事業部在全國范圍內有潛力的二、三線城市尋找投資機會。

“2019年"精耕細作"，沉淀圍繞著幾個中心思業部，進一步落實全面預算办理和要求，九大事業部每個都類似於一個獨立的小公司，要把各自的賬算清楚、算理解。然後，集團總部職能中心去做決策支撑和管控等作业，中心是往下放，權責利益對等。”上述人士表明，每個事業部的盈余、負債都有自己的指標，事業部若是要投項目，則需求告訴集團能賺多少錢，對應事業部的報表是否能够支撐去做這筆投資——“量入為出，過緊日子”。

就现在來看，遠洋集團下一步投資佈局是在已有佈局的五大中心城市群繼續深耕。京津兩地由於上一年新增600億元－700億元貨值，本年將會略微放緩佈局腳步，以此在增量市場上優化佈局。

加速釋放資產變現“精耕細作”的另一面，體現在使用資產办理邏輯，加速資產變現速度，讓資產轉起來。

以遠洋集團的不動產業務為例，規模估值約達500億元，這部分資產價值现在還沒彻底釋放出資金，但已經开始构成瞭“投融管退”的閉環發展形式。

“我們通過自己的"投融管退"閉環支撐再發展，集團不再額外投入過多資源。”上述人士泄漏，使用房地產基金形式，將基金份額賣出去60%－70%，再對自留資產權益部分進行實時管控。通過這種形式，相當於釋放出來60%－70%的資金，再拿這部分資金去做办理規模的增量，未來養老板塊也會考慮以這種形式發展。

值得關註的是，遠洋2018年也將經營不錯的三個商業物業項目進行打包，發行REITs產品募資32億元，相較於傳統信貸东西，這筆买卖有用提高循環投資功率，獲得增值收益的同時，還拓宽瞭公司的融資途径。

對此，有剖析人士稱，過去遠洋收購過一些資產包，回击中銀資產包等，部分物業已經實現从头改造運營後出讓，項目投資回報率很高。總體來看，對於住所增量市場，遠洋正在加速回款速度，守住已佈局城市向二線城市重倉；在寫字樓等商業地產資產方面，轉讓部分權益去杠桿，下降財務本钱，讓資產轉起來，輕資產化的同時，小股持有資產權益，增加在管資產規模。2019年，遠洋的經營邏輯是，重投板塊加速規模擴張，可輕資產化資產憑借各種金融手法加速變現，同時整理多元協同業務，支撐主業發展。