大悅城盈余乏力：存貨跌價減值另類手法增厚利潤

華安互聯混合基金001071,華安互聯混合基金001071

嘉興配資公司,嘉興配資公司

外匯天眼APP訊:房地產價格跌落，正在讓一些地產商支付代價。

銀行資產證券化？銀行資產證券化

近期，大悅城控股集團股份有限公司發佈的2019財年業績報告顯示，它在當期錄得1.49億元存貨跌價損失、6875萬元商譽減值。

安納達股吧,安納達股吧

這些由房價跌落引起的資產減值損失，相比大悅城的資產體量、營收規模而言無足輕重，但對該公司的盈余則至關重要。

2019年，大悅城實現營收挨近338億元，而扣非歸母凈利潤隻有12.3億元。

大悅城在2019年5月底以高溢價率收購的一個位於天津的房地產項目，期末已經計提瞭多達7358萬元存貨跌價減值。

但大悅城通過發揮和調用財務杠桿的手法，以增厚它的盈余，同時削減瞭一部分負債。

2019年，大悅城將所持的上海長風大悅城、西安大悅城項目相關股權，註入其與金融機構合資設立的一支基金後，這兩個前期虧損的大悅城項目被置出上市公司，並回收瞭大筆占用資金。

與此同時，上海長風大悅城、西安大悅城項意图這一出售過程裡，大悅城亦由此確認瞭8.9億元投資收益，占該公司當期60億元稅前利潤的比重挨近15%。

存貨跌價，商譽減值

2019年头，大悅城對香港聯交所上市的大悅城地產有限公司完结合並整合後，提振瞭大悅城的盈余水平。

大悅城在2019年的整體毛利率為41.2%，比上年同期稍微下降。但實際上，當期該公司房地產開發與銷售板塊毛利率下滑瞭近5個百分點至37.9%。而投資物業板塊的毛利率則達到瞭62.4%，比上年仍有提高，這些投資物業的租金收入相當一部分來自负悅城地產。

但即便合並大悅城地產高毛利資產，大悅城現在所面對的，卻是增收不增利的局势。

2019年，大悅城結轉確認營收挨近338億元，同比增長瞭52.4%；當期歸母凈利潤為23.8億元，隻增長瞭15.3%；扣非歸母凈利潤進一步降至12.3億元，同比增幅僅為0.5%。

期內，大悅城嚴格操控瞭銷售及办理費用的增長，對比營業本钱大幅添加逾66%，這兩項費用开销的同比增幅分別為19%、10%。但大悅城無法操控由於房地產價格跌落引致的資產減值，這些賬面損失削弱瞭公司的盈余才能。

大悅城在2019年確認的存貨跌價損失挨近1.5億元，其间包括位於天津的中北祥雲項目計提存貨跌價減值準備7358萬元、位於南京的中糧鴻雲坊項目計提存貨跌價減值準備4168萬元、位於杭州的旭輝中糧朗香郡項目計提存貨跌價減值準備3469萬元。

在房地產企業的會計分錄上，存貨依照本钱進行初始計量，首要包括土地本钱、施工本钱等。當這些房地產存貨的可變現凈值低於本钱時，提取存貨跌價準備。其间，對房地產存貨可變現凈值進行預測的重要依據之一，便是商品房的市場價格。

值得註意的是，存貨跌價損失不會帶來上市公司的現金流出，而是基於當前房價漲跌水平做出的未來房地產存貨銷售的現金流入預測，它反映瞭地產商對市場判斷以及項目投資的精準度。

大悅城從2018年開始，其計提的存貨跌價減值準備大幅添加。2016~2017年，該公司確認的存貨跌價損失為476萬元、4581萬元，2018年急劇添加至1.72億元。到2019年底，大悅城累計計提的存貨跌價減值準備挨近3.66億元。

據《中國經營報》記者瞭解，大悅城在2019年高溢價率收購瞭天津中北祥雲項目之後，當期就計提瞭高達7358萬元存貨跌價減值準備。

2019年5月底，大悅城收購瞭天津中北祥雲項目在建工程及土地运用權，买卖對價超過13.46億元。

當時天津中北祥雲項意图賬面價值約為1億元，相當於大悅城的收購溢價率高達1274%。

大悅城在2019年所確認的資產減值損失裡，除瞭近1.5億元存貨跌價損失以外，當期還進一步確認瞭6875萬元商譽減值損失。

這筆商譽所屬資產為上海悅耀置業發展有限公司，构成於2015年。彼時，大悅城地產以逾12億元的代價，收購瞭上海悅耀50%的股權，業務合並時確認瞭6875萬元的商譽。

上海悅耀開發瞭上海前灘海景壹號項目。2019年，上海悅耀為大悅城貢獻瞭34億元營收，結轉瞭9.14億元凈利潤，占大悅城當期凈利潤比重為24.7%。

但即便如此，大悅城在2019年依然全額計提瞭上海悅耀的6875萬元商譽減值準備，並確認瞭相應的資產減值損失。

在會計處理上，若包括商譽的資產的可回收金額低於其賬面價值，則確認商譽減值損失。其间，對包括商譽的房地產項目進行減值測試時，房地產價格也是重要的預測依據之一。

同樣值得註意的是，商譽減值損失也不會帶來上市公司的現金流出，可是這一科目能夠衡量地產商在進行項目收購時，其做出盈余預測以及給出高溢價率的投資決策合理性。

記者已向大悅城方面瞭解基於现在房地產價格，公司後續出現存貨跌價損失的趨勢預判。但到發稿，該公司未予置評。

調用杠桿，增厚收益

2019年，大悅城充沛發揮和調用瞭財務杠桿的手法，以增厚上市公司的利潤。

大悅城在2019年8月底向一支基金会集出售瞭上海長風大悅城、西安大悅城項目，這支基金由大悅城與新加坡政府投資公司共同出資設立。

其间，這支基金的認繳出資規模達到瞭62.7億元，大悅城持有基金36.36%的權益，GIC持有基金63.64%的權益。

轉讓前，大悅城間接持有上海長風大悅城項目公司悉数股權。大悅城地產在2016年11月收購瞭該項目物業，买卖對價為14億元，並在2018年5月从头開業。

在2017~2018年度，上海長風大悅城項目公司的稅後虧損凈額為5217萬元、8500萬元。而項目公司在2019年前9個月，其凈虧損就達到瞭2.86億元。

大悅城向這支基金出售上海長風大悅城項目公司悉数股權的买卖對價為9162萬元，同時項目公司向大悅城償還欠付的14.32億元股東告贷及往來款項。

轉讓前，大悅城間接持有西安大悅城項目公司80%的股權。大悅城地產在2017年5月收購瞭該項目物業，买卖對價為4.4億元，並在2018年12月从头開業。

在2017~2018年度，西安大悅城項目公司的稅後虧損凈額為2.99億元、8750萬元。而項目公司在2019年前9個月，其凈虧損就達到瞭1.19億元。

大悅城向這支基金出售西安大悅城項目公司80%股權的买卖對價為1.15億元，同時項目公司向大悅城償還欠付的6.69億元股東告贷及往來款項。

出售上海長風大悅城、西安大悅城項意图投資收益，依照买卖對價與歸屬大悅城的項目公司凈資產的差額計算，因而，大悅城從這兩項資產出售裡分別確認瞭4.45億元、4.47億元投資收益，合計約為8.92億元。

2019年，大悅城實現的稅前利潤總額約為60億元，而由出售上海長風大悅城、西安大悅城項意图买卖裡確認的8.92億元投資收益，占比挨近15%。

除此之外，當時大悅城還從上海長風大悅城、西安大悅城項目公司分別回收瞭14.32億元、6.69億元股東告贷及往來款項，合計超過21億元。

依照大悅城所持這支基金36.36%的權益份額，進行上述买卖實際承擔的資本开销合計約為8.4億元，但其則從這兩項出售买卖裡获得瞭逾23億元現金流入。

买卖完结後，上海長風大悅城、西安大悅城項目將不再納入上市公司合並報表范圍，而是以權益法核算方法列報於長期股權投資。

另據大悅城地產方面发表，這兩項出售买卖還下降瞭上市公司的債務，大悅城地產財務報表上的負債規模由此減少27.5億元。

據悉，大悅城所進行的這類資產出售事項，假如买卖協議在相關條款設置上，約定瞭原股東方在必定期限內對項目公司股權的回購義務，根據买卖實質，通常被認定為債項融資。但在短期內，這些买卖能夠起到調節報表的效果。

到2019年底，大悅城持有貨幣資金挨近276億元，其背負的有息借貸超過瞭691億元，將於一年內到期的有息借貸為167.5億元，期末資產負債率76.8%。