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假如薪酬涨幅追赶不上房价涨幅，是不是就无法享用房地产商场财物增值的盈利了？

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有一种出资方法告知你，未必。

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除了出资房企的股票外，出资者们还能够了解的一种出资方法叫做REITs。

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1990年郑智化的“蜗牛的家”，在近三十年后的今日仍旧引人共识。

10年前A股在3000点邻近，10年后还在3000点邻近，而房价已翻了不止一倍。当出资者看遍了商场的PPT和财报，却仍然逃不过康美康得新这样的黑洞时，回头一看，固定财物仍然铜墙铁壁。

且不说一路上涨的我国房价，把前史拉长看，即便是金融危机后崩盘的美国房价，现在已然又再创新高。

美国房价指数，来历：Bloomberg，Case-Shiller房价指数，云锋金融收拾

1“没钱”怎么出资房地产？

房地产具有吸引人的出资报答，不管是境内仍是海外。

有人这样比方房地产出资:买产品房是“养羊”，养肥后一次性从增值中获利；买商业物业是“养鸡”，收租就像收鸡蛋,讲究源源不断。

“养羊”当然能够加杠杆，但往往需求很大的本钱投入。例如小型公寓，需求几十万甚至百万美元的门槛，更不用说境外房地产商场的房产税等要素。并且，除非真·土豪，一般的出资者倾囊而尽也只能购买一处或许两处房产，会集度危险颇高。

通过揭露商场途径“养鸡”，不只门槛低，并且其间海外的“洋鸡”报答也不错。以美国为例，2019年一季度商业地产本钱化率6.1%，与美国十年期国债收益率比较利差约350个基点。比照而言，以我国上海商业地产为例，2019年一季度本钱化率约为3.22%，与同期我国十年期国债收益率根本相等。

其间，例如美国商业地产领头羊西蒙地产，旗下主营大型商业中心，类似于奥特莱斯和其他大型区域购物中心。到2018年末，西蒙地产合计具有234家大型购物中心，全年租金收入就有51.7亿美元，均匀股息收益率就有4.3%。

你说羡不仰慕，我是挺仰慕的。虽然我不能完成每月轮番收租30家的“地主”之梦，但通过公司收租234家好像也不错？

所以说，参加房地产商场并不需求你千万流动资金。那么，这种揭露商场途径究竟是什么呢?

2来了解下海外“生蛋鸡”

上文说到的西蒙地产，正是房地产出资信任出资基金REITs。这种基金通过发行收益凭据，聚集大都出资者的资金，交由专门出资组织进行不动产出资运营办理，并将出资归纳收益分配给出资者。

REITs的底层财物是能够发生长时间、安稳现金流的不动产及其相关财物。REITs作为法人实体，具有、运营、开发、办理、收买房地产，或许为房地产供给债款融资。出资人能够在揭露商场上买卖该公司的比例，报答首要来自于REITs底层房地产项目租借或其他运营方法的收入带来的分红。

通过多年开展，美国REITs规划巨大。到2019年3月底，美国上市和非上市的权益型和典当型REITs具有合计大约2万亿美元的商业房地产财物，富时NareitAllREITs指数里合计归入了225家REITs，市值高达1.216万亿美元。

REITs不只规划日趋巨大，且地产类型也越来越多样化。

不同类型REITs在NAREIT成分股中的市值,Source：Nareit@，云锋金融收拾

其间，零售物业占比最高为16%，其他还包括公寓、工作、工业等用处的地产。零售物业中包括咱们一般所知的购物中心、区域大型商业中心以及独立商户。前文所提及的西蒙便是零售物业的大佬。占比10%的住所物业的细分也相同多元，租借公寓、预制房子以及独屋租借都在此列。

经济结构的变迁，而地产出资一直能从经济中获取“地租”收益。不管是马克思的本钱论仍是皮凯蒂的21世纪本钱论，都强调了“本钱”在经济中所获取的收益，其间土地和房子是重要构成。不论经济结构怎么变迁、旧经济和新经济怎么风水轮转，老练地产出资都能取得所谓的“地租”收益。

例如，电商的鼓起，令许多购物中心衰落。但另一方面，电商所需的仓储物业地产成为新式的地产类别，别的数据中心也开展势头迅猛。这令REITs指数中零售物业比例下降，而其他类型的地产类型比例进步。

咱们来看看两个详细的比如。

其间之一是独立房子租借。金融危机曾经，美国住所REITs以公寓为主，由于独立房子的地理位置和房子状况等性质纷歧、难于办理，多为自住。危机迸发后，许多人还不起借款，被逼止赎，银行回收了这些房子。黑石、喜达屋本钱等基金看到了商机，会集收买了大批此类独栋房子。巨子们以低价的价格从银行手中收买被违约回收的房产后改造租借并从中获利。

2015年到2018年末，NAREIT中的独屋租借类REITs年化报答9.6%。到2019年3月底，被归入NAREIT成分股的4家独屋租借REITs总市值达168.5亿美元。

别的一个比如是数据中心。它的租客不是人，而是服务器。大数据、高通量年代，服务器的“住宅需求”飞速增加。

数据中心作为多功能的修建物，能包容多个服务器以及通讯设备，能够满意物理设备环境的要求以及物理安全上的需求。一个老练的数据中心一般会具有：修建外围、电力系统、室内环境操控、现场作业设备等。此外，数据中心还依据客户服务器运载需求供给整套相关设备和服务。

一家名为Equinix的美国房地产出资信任便是数据中心REITs的典型代表。它专心于开发络和独立于云的数据中心，一起为移动络服务供给商以及金融公司等供给场所租借和主机代管等事务。

2018年，Equinix旗下房地产数量达190所，租借率在72%-82%左右，2018年总营收超50亿美元，同比增加16%，净利润4.28亿美元，同比增加42%。Equinix的股价从2014年到2018年末，年化报答19%。

到2019年3月底，数据中心REITs在ALLREITs中的市值已达到612.8亿美元。

在数字化不断开展的今日，全面5G商用近在眼前，云服务开展如火如荼，数据存储的需求有望继续攀升。伴随着首要商场租借增加率的提高，数据中心类REITs的未来值得等待。若是看好数据中心的未来，那么出资数据中心REITs便是打包一篮子的数据中心地产出资。

3REITs在组合中的一起优势

除了为出资者供给高流动性、多样化、低门槛的房地产出资途径，REITs还有如下三方面长处：高股息、抗通胀、以及组合涣散化。

1.高股息

依据NAREITs数据，从2014到2018年，美国REITs均匀股息收益率4.3%，明显高于同期标普500指数约2%的收益率。这背面是REITs一起的分红机制。

REITs有必要将其财物的75%出资于不动产、典当借款、其他REITs的比例、现金或是政府证券，并需求将至少90%的年度应税收入作为股息分配给比例持有人。

分红战略带来的另一个优点是合理的税务谋划。REITs能够从其税前净收益中减去其支交给持有人的一切股息。因而，假如REITs将应税收入悉数支交给比例持有人的话，就能够不需求交纳公司税。这一部分压力天然也不会落到出资者头上，出资者只需求为股息交纳所得税。

2.必定的抗通胀才能

房地产财物具有的抗通胀特色，天然也会传导到REITs身上。从2001年至今，在绝大大都年份，REITs年报答均跑赢通胀。

REITs年报答VS美国CPI同比，来历：Bloomberg，云锋金融收拾

其间，一个要害的要素就在于租金收益自身会跟从通胀进行显性或许隐性相应调整。

3．组合涣散化

REITs的地产特色使得它在出资组合中承当了必定的涣散危险的效果。与股市和债市的相关性较低，使其能够必定程度上涣散危险、扩展出资组合有用鸿沟。

咱们调查了RMZ指数同商场上首要股债产品间的相关性如下：

美国REITs与首要财物类别相关性，来历：Bloomberg，云锋金融

REITs的股票特色也使得它与广谱股指的相关性较高。如上表所示，曩昔十年，RMZ指数与标普500相关性为0.67，与债券商场的相关性0.14。一起，REITs的地产特色也供给了必定涣散化效应。

4告知你出资途径

全体而言，REITs作为财物装备中的一个品类，不管从收益危险比动身，仍是从其和商场上其他财物类型的差异动身，它在抗危险、通胀和全体报答上都具有一起的特色，有必定的装备价值。

那出资者详细应该怎么操作？简单说，三种方法：

方法一：好像前文所述，出资REITs真的就像出资一只股票。出资者能够从股票商场上搜到单个REITs的代码直接购买比例成为持有人。虽然如咱们前文说到的Equinix前史体现不错，但不代表未来；且单支股票危险愈加会集。

方法二：能够挑选出资那些出资了REITs的ETF。

当时，共有18只REITs相关的ETF在美国上市，办理的总财物达151.6亿美元。

其间规划最大的ETF是SchwabU.S.REITETF财物规划54.8亿美元。

方法三：出资于房地产一起基金。这部分相同能够完成低门槛和涣散化。

以某些渠道上的房地产一起基金为例：

以上基金仅作为典范展现，不触及任何出资主张

不同的房地产信任出资基金也会有不同的组合。有的基金专心于单一商场，但持仓的房地产信任类型非常多元化；也有的基金掩盖全球，为出资者出资全球范围内多元的优质的房地产信任。但出资者需求留意的是房地产出资基金危险也偏高，在一篮子打包全球地产出资机会的一起，出资者也需求对产品有着充沛的了解。

注释：

1美国商业地产本钱化率数据来历和口径：RCA，依据2019年一季度公寓、零售、工业、酒店四种类型买卖量加权得到。

2我国商业地产来历口径：RCA，依据上海工作、公寓和零售类型买卖量加权得到

3美国商场的首要REITs类型比照如图：

本文由云锋金融集团有限公司授权发布于本渠道，不构成详细出资主张。敬请出资者留意，出资触及危险。

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