便是整整开展了40年的时刻，工业地产的盈余方式探究依然是一件很难的工作。从区域开发的长期性，到工业培养的复杂性，再到园区打造的非标性，工业地产开发的难度值都远高于住所或许商业地产。每年调研和服务企业超越100家，实地造访园区超越个，雄心壮志者有之，达观坚决者亦有之，但却鲜有哪家深耕职业多年的企业敢拍着胸脯说这个职业是特别好**的。“苦熬与坚持”，成为工业地产人口中呈现频率最高的词汇。做工业地产，有一份“耐得住孤寂的心”尤为重要，一个个鲜活的事例都证明，在这个职业，任何想要赚快钱的讨巧方式都将归于失利。我不奢求找到那个终极的答案，但咱们享用这个调查、研讨、行走的进程，并以此为傲。咱们经过对80座城市、300家企业、份财报、500家园区的海量大数据与一线近距离调查，调研内容包含企业家专访、企业界部调研、园区造访、园区企业座谈、数据收集、企业财务报表分析等。些与传统房地产等范畴天壤之别的丰厚多元的盈余方式，有的是经年往复的沉淀，有的是初出茅庐的探究，它们有的已作时过境迁，有的却是繁荣旺盛。每一种方式，都是一种似我者生、学我者死的仅有，也都在这个抵触而剧变的年代中适者生存，自我否定，敏捷而繁忙的寻觅新的方位。是的，你看到的每一种立异性的盈余方式，都绝非闲适的故步自封，而是一种焦虑的适应和寻觅。或许，这便是对工业地产盈余方式的最佳诠释吧。

1.片区归纳开发闭合平衡盈余方式

片区归纳开发闭合平衡盈余方式相当于工业地产的顶层规划，是一个纲举目张式的全体结构，它所根植的商业方式根底，是在政府主导、企业主体机制体系之下，以“产城交融、以产促城、以城兴产”的思路高标准建造国际化、标杆性工业新城，如华夏美好、宏泰开展、中新集团（CSSD）这一类标杆企业，这三家企业正好位列前三甲，就充分说明了咱们对这种盈余方式的高度认可和大力引荐。这种盈余方式考究的“封闭式操盘、渠道化运作、本钱化助力、闭环性平衡”，其首要客户是政府和大工业客户，中心盈余方式是“四项服务+两项回款”，以PPP类的政府付费补助运营加上必定的使用者付费为主。在长周期里政企两边一同共享区域增值、财务增量的盈余蛋糕，假如只是想赚取短期利益或房地产开发收益，这种盈余方式的内生闭环就无法走通。片区归纳开发不同于单纯的二级开发，不是某一块地和某个单体项目收益平衡逻辑，而是一个长周期、多维度的全体收益平衡逻辑，它的盈余方式理论上也丰厚许多，融资和盈余的牌面也要更多样和灵敏。在这个全体收益平衡逻辑下，咱们将从传统的“干事”思想转向“做局”思想，从一次性获利离场的“白手套”转型成可继续获利的“金手指”，利用好既有资源禀赋，有目的地补强资源，才干增强政府对传化的需求黏性，并建立起战略与产品之间的强逻辑联系。在此准则之下，产品和盈余方式是可变的，对片区的控制力和这种全体收益平衡逻辑是不变的，掌握了这种“变与不变”的艺术，就具有了以片区归纳开发完成本身盈余的中心竞赛优势。咱们首要以华夏美好工业新城PPP方式为主体，对片区归纳开发盈余方式的施行操作准则、运作要害点、内生闭环结构搭建和盈余中心等内容进行详尽的解剖。2.二级工业园区开发盈余方式首要在中心城市周边的开发区内，依托于上面的片区根底之上运作更为精细化操盘的“园中园”项目，其本身能够成为体量较小且与周围的大片区有密切联系的产城单元，进行“类房地产化”的物业出售租借完成资金回笼与赢利完成，现在大都都在逐渐测验“园区租售+地产输血+工业出资+运营服务”的归纳性运营结构。二级园区开发首要的参加主体包含联东、天安、东湖高新、张江高科、中业慧谷、相信工业、中南高科、万洋等，假如在比较好的区位（首要仍是指工业根底集聚度高和人口结构比较优质的方位），比方上海、武汉、东莞等地，单体项目的毛利率完全能够到达40%-50%，而净利率也能够到达20%以上，去化率和盈余性会十分不错。二级园区开发盈余方式归于“知易行难”，看起来便是盖房子卖掉，但实践上会遭到许多要素的扰动，也很简单失利，就像百步穿杨相同，有选址、拿地、定位、产品、融资、本钱、招商、运营、办理等一个个环，每个环都不能射偏，高敏感度，有必要环环相扣不能失误。咱们侧重将以事例复盘的方式来进行具体解析，既介绍几个咱们所亲身调研的二级园区成功操盘的事例，也要介绍几个失利的典型事例，互相对照，让咱们更简单加深对二级园区开发盈余方式的学习与领会。3.工业园区基金操盘方式跟着以北京“216号文”、“217号文”为代表的政府高压政策逐渐出台，以及中心层面临房地产的不断镇压，出售园区物业和房地产盈余这条“内部输血”的路途越来越逼仄，工业地产职业势必要找到一种新的供血方式以完成外部资金的融通，确保工业地产开发运营全周期的现金流顺利，这就必定要走向园区基金操盘方式，或许说以黑石方式为代表的“美国方式”，完成工业地产的轻重财物平衡。现在，国内已经有不少基金方式的工业地产出资主体，这些企业正在测验一种全新的园区运作方式，即政府机构牵头、基金主导、开发商介入、实体工业对接。基金主导下，充分调动了各方积极性——政府掌握工业门槛和方向、开发商担任园区的建造运营、实体企业则构建工业生态圈，构成了杰出的正向循环，终究构成共赢局势。能够想见，这种方式将会成为工业地产“工业引领、基金操盘”年代中的最大亮点。咱们首要分析美国房地产金融操盘方式的代表范本——黑石的玩法，然后再来分析国内仿照黑石园区基金操盘方式失利和正在探究的事例典型，包含民营企业、国有企业和外资力气，最终咱们还会要点分析保险资金参加园区基金操盘的立异途径。4.多元归纳运营服务盈余方式比较于几年前，园区运营服务（尤其是二级园区）在职业界开端得到最广泛的认可和注重。这跟职业物理载体全体结构性过剩，地方政府诉求进步和整个园区职业往纵深方向考虑和开展有很大联系，咱们以为，这是个十分良性的信号。

现在工业地产范畴运营服务首要分为四个开展方向：

一是单点的独占化，也便是类似于每一个环节的特许运营，依托政府的授权，取得某种极为稀缺且独占式的事务，从中获取收益，这一块儿无锡新加坡工业园与园区租售构成“同心圆式双轮驱动”的供用电事务做得十分超卓；二是出资的协同化，比方有一些园区运营商专门出资才智园区办理软件、广域物联网、供应链等独家兽企业，再与这些被投企业构成战略协同，一同去做更多第三方的园区运营服务，这种与本身事务强相关协同化的出资+运营也是一种思路；三是横向的规划化，靠园区规划扩大和网络的铺开，以渠道流量来赢得更多的可能性，使哪怕比较简单的运营服务也能靠规划效应制胜，首要盯准园区内“人”的生意，这一块儿二级园区规划化的霸主联东正在测验；四是纵向的链条化，也便是深扎某几个工业的链条上，经过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（工业公共服务渠道）取得价值。咱们会要点来分析工业地产商们在这四个方向上的探究与立异实践，最终还会着力讨论一下园区轻财物输出这种运营服务方式的问题所在。5.“房东+股东”出资闭环盈余方式

6.物流地产三核联动闭合循环盈余方式

7.园区财物证券化盈余方式

8.传统房企转型产城复合盈余方式

9.二级园区PPP盈余方式

10.财物重估收益方式