3月24日，龙湖集团（0960.HK）发布了2019年度成绩。
不论是公司根本面的规划、功率和安全方针，仍是住所、商业、物业、长租四个主航道的分部数据，都能够用一个“稳”字来描述，即使面临疫情带来的不确定性，这家公司也出现出市面上罕见的沉着，全年融资根本完结，年度出售方针不需求调整。
这是自2016年连续至今的一种状况，龙湖集团董事长吴亚军称之为“舒畅”。
在2015年度成绩会上，她说，龙湖在重视规划生长的一起，也重视到了赢利，重视到赢利的一起，也为未来留下了可继续添加的一张船票；2019年度的成绩会上，她说，本年的方针里，哪怕弱小的状况下，依然要考虑有所添加，这是强者的姿势。
规划、赢利和可继续都是夸姣的词汇，但对地产公司来说，却是一道挑选题，更严酷的是，许多企业只要才能做到三选一，龙湖在2010年到2015年经历过挑选的阵痛，沉积商业连累住所饱尝质疑，不过现在，它能够不做挑选，全都要。
自在的背面一定是自律，在龙湖内部，吴亚军常说一句话，“别把行情当才能”。一旦老板这样发话，职工一定是不会轻松的。
商业，是一个有意思的调查视点，它是龙湖转型的第一个发力点，也是被寄予厚望的赢利蓄水池。100亿元的出售额和100亿元的租金，对地产企业的含义彻底不同，开发事务的职业毛利一般在30%左右，而持有事务的毛利却能够到达60%以上。
接受着每年出售回款10%的反哺，龙湖商业必定要做出报答。至2019年底，龙湖共有开业的商场39个，其间开业10年的4个，租金同比添加近7%；开业5-10年的11个，租金同比添加49%；开业3-5年的6个，租金同比添加20%；1-3年开业的18个。全年共完结租金收入47.5亿元，同比添加32%，能够预见，跟着开业数量和年限的添加，龙湖商业的租金收入还将继续扩容。
最近几年，采访商业地产大玩家时，我都会猎奇他们重视哪些同行的动作？这个问题我问过大悦城控股董事长周政、凯德集团总裁罗臻毓、九龙仓我国置业有限公司助理董事侯迅，他们的列表不尽相同，但有一个一起的姓名，龙湖。
我也问过龙湖商业的总经理李楠，龙湖商业有对标吗？李楠说，会有一些对标，比方德国的ECE、澳大利亚的Westfield，以及她的前店主凯德。
ECE是欧洲最大的购物中心运营商，在全球具有大约200个项目，其间约100个在德国，它期望德国任何一个老百姓开车半小时就能够到它的商场消费。
ECE在中心交通枢纽点以及人口密布区域做格化布局的概念，龙湖商业已有学习并依据国情状况做出取舍，挑选聚集在一二线城市做格化布局，这也是龙湖更新后的solgan“转念即达的欢喜进口”中转念即达的由来。
澳大利亚的Westfield是全球购物中心范畴的标杆，在旧金山有独立的立异实验室，龙湖在立异和客研方面与Westfield做过一些对标。
许多人觉得我国的互联开展迅猛，商场在数字化方面应该有抢先优势，李楠则以为，Westfield深度解读顾客的才能很强，客户研讨办法做得十分详尽，数据也十分精确，比方每一个街区里边住了什么人，家里有没有孩子或白叟，是养了一只狗仍是一只猫，乃至能够经过交税知道每个家庭的精确收入。
凯德集团则采用了基金化的商业运作方法，在收益和报答上做得十分精密，不会糟蹋一分不应花的钱，尽可能拿回最高的收益，龙湖会在这个版块上以凯德为对标。
格化布局、客研以及重视出资报答，至今仍是龙湖商业最重要的特质，从商业逻辑上，它们将龙湖商业和其他地产公司差异开来。
将视野下沉到区域和项目，会发现更多细节与此照应。
天街数量添加，需求匹配相应的办理团队，相同走规划化道路的新城商业喜爱招聘万达的人，而龙湖的区域和项目负责人中，有很大份额来自凯德和印力，它们是对出资报答认知最深入的两家规划型商业地产公司。
龙湖对每一个项目在不同开业年度有着严厉的出资报答要求，2019年商业全体的报答率（NPI/Cost）为7%，部分新开业项目乃至能够做到跳过培养期直接进入生长期，报答率到达6%以上。
这也从源头上决议了龙湖商业的产品形状，比方北京长楹天街，从年度零售额看，已属城市级的购物中心，可是从品牌招商、业态和空间立异看，依然缺少引领性，不会像SKP、邃古、大悦城、香港置地、侨福那样能够为一座城市带来颠覆性的商业新气象。
那种程度的商业立异需求支付巨大的时刻、资金和人力本钱，而龙湖系统里的立异显然是经济适用型的。
相似无法固执的立异，凯德也有同感，凯德商用北部区域总经理袁嘉骅就曾对经济调查报笑说，咱们的街区一做出来，花了钱，开业了，第二天财物办理部就会发一个Email过来，你的报答怎样啊？一个月后要让咱们知道哦，否则今后咱们不给你投。咱们的商场很抑郁，为什么咱们的同行都有一笔钱能够去玩，咱们玩了之后，就来找咱们算账了。
实际上，吴亚军对龙湖商业报答的要求不会比凯德的财物办理部更仁慈。
一位资深的商业人士剖析，本钱终究看的是财物的增值，主要有两种形式，低起点高添加和高起点稳添加，不论哪一种形式下，都需求为出资者供给持久的、安稳的预期，例如黑石旗下的项目，本年让你花100万，你不能花99万，你说本年你能挣100万，那就不要挣110万。
而龙湖出现的形式，与本钱化运作并不相同，它是一种高起点高添加的形式，能赚多少钱赚多少钱，能少花多少钱少花多少钱。
假如问龙湖商业的区域和项目负责人，集团对你们的要求是什么？答案是，完结KPI，挣钱，赚更多的钱。
正如龙湖天街一位项目总所说，龙湖没有特别的长板，可是它都想要，既要又要还要还要还要……便是你不要跟我说你要引一个好牌子，要给它让利租金，没有这样的因果；便是我既要好牌子，我还要租金，我还要坪效，我还要收入。当然，龙湖也没有特别的短板，根本上没有烂项目。对品牌商户来说，这样的商业体，是一个安全的挑选。
