近来，红星美凯龙(01528.HK、601828.SH)发布2021年度成绩陈述。
年报显现，2021年，红星美凯龙完结运营收入155.13亿元，同比添加8.97%；归属股东净赢利20.47亿元，同比添加18.31%；全体毛利率61.7%，较2020年添加 0.2个百分点。
自营商场营收占比52%
红星美凯龙是国内抢先的家居装饰及家具商场运营商，首要经过运营和办理自营商场、委管商场、特许运营商场和战略协作商场，一起，还供给包含互联零售、家装、规划等泛家居消费服务。
据了解，就零售额而言，2021 年红星美凯龙占我国连锁家居装饰及家具商场职业的商场份额为 17.5%，占家居装饰及家具商场职业(包含连锁及非连锁)的商场份额为7.4%。
2021年，红星美凯龙运营了95 家自营商场，278 家委管商场，10家战略协作商场，69个特许运营家居建材项目，共包含 485 家家居建材店/工业街，掩盖全国30个省、直辖市、自治区的 224 个城市，商场总运营面积 2230.35 万平方米。
每日商业报导(bizvcw)留意到，年报显现，红星美凯龙大部分收入来于自营形式，2021年，其自营商场租借及相关收入为 80.95 亿元，同比上升 21.1%，占运营收入的52.2%。
2021年红星美凯龙正常运营的自营商场(包含联营、合营)，其均匀实践单位运营收入为人民币 90.86 元/平方米/月，比较 2020 年的均匀实践单位运营收入 78.29 元/平方米/月有所上升，首要原因是2020年公司自营商场受疫情影响，以及公司推出疫情免租方针。年报显现，在陈述期内运营收入前十的门店，均归于红星美凯龙自有物业。
到陈述期末，红星美凯龙自营商场总运营面积 8,455,485.57 平方米，均匀出租率 94.1%。其间，一、二线城市自营商场运营面积占比超 80%。2021年，公司新设 3 家自营商场，封闭 1 家自营商场，还有 1 家商场由委管商场转自营商场。到2021年末，公司有 19 家准备中的自营商场。
据介绍，自营商场是红星美凯龙经过自建、购买或许租借的办法获取运营性物业后，一致对外招商，为入驻商场的商户供给归纳服务，包含规划商场内展位、场所租借、职工训练、出售及商场营销、物业及售后等在内的日常运营及办理以及客户服务，以收取固定且安稳添加的租金及相关收入。
轻财物转型
委管商场指红星美凯龙经过组成办理团队，为协作方供给全面的咨询和委管服务，包含商场选址咨询、施工咨询、商场规划装饰咨询、招商开业以及以“红星美凯龙”品牌称号日常运营及办理协作方的家居装饰及家具商场；相应地，公司依据与协作方签署的委管协议在不同参加阶段收取项现在期品牌咨询费、工程项目商业办理咨询费、招商佣钱、项目年度品牌咨询费等不同费用。
委管商场使红星美凯龙以轻财物形式完结下沉商场的快速浸透，满意了公司现在的战略需求，年报表明，公司将在全国范围内要点加速委管商场的开展脚步。
红星美凯龙表明，2022年将环绕“轻财物，重运营，降杠杆”稳步推动主营及扩展性事务。公司副总经理、董事会秘书邱喆还在成绩阐明会中表明，未来会考虑将公司环绕“轻财物”转型所打开的事务(如家装家居一体化、主题馆)，进行单独地成绩发表。
2021年，红星美凯龙委管事务收入(包含项现在期品牌咨询托付办理服务收入、项目年度品牌咨询托付办理服务收入、工程项目商业办理咨询费收入、商业咨询费及招商佣钱收入)为 32.56 亿元，较上年同期下降 9.1%，公司表明，首要系工程项目咨询及商业咨询项目数量削减所造成的。
此外，红星美凯龙委管事务的运营安稳性也存在必定危险，2021年红星美凯龙有14家委管商场封闭，其间有5家是委管合同到期不再续约，还有9家商场都发生了提早解约。
到陈述期末，红星美凯龙委管商场总运营面积 13,848,061.93 平方米，均匀出租率 91.4%。其间，三线及以下城市委管商场运营面积占比约 70%。2021年，公司新开了20家委管商场，封闭14家委管商场，还有 1 家委管商场转为自营商场。到陈述期末，公司准备的委管商场中，有 327 个签约项目已取得土地运用权证/已取得地块，其间，三线及以下城市准备中的委管商场数量占比超 70%。
出资性房地产占总财物70%
值得留意的是，到 2021 年末，红星美凯龙95 家自营商场中，自有商场 61 家，相关物业财物计入出资性房地产，并选用公允价值形式进行后续计量。
到2021年末，红星美凯龙出资性房地产账面价值为955.75 亿元，占财物总额的份额为 70.70%。陈述期内，公司出资性房地产公允价值变化收益为 3.74 亿元，占公司赢利总额的份额为 13.36%。
到2021年末，红星美凯龙的财物负债率为57.44%，较2020年下降了3.71个百分点。其表明，公司未来扩张形式以轻财物为主，关于储藏中的自我克制物业的制作出资有限，因而未来出资性房地产的规划安稳。
别的，红星美凯龙还提示出资者留意，公司出资性房地产选用公允价值形式后续计量，与同职业 A 股上市公司遍及选用本钱形式计量的办法缺少可比性。
此前，络上有微广博V“乔令”发表文章，指出红星美凯龙经过公允价值计量办法，运用房地产评价虚增赢利。其时美凯龙回应称，该文章不事实，公司对出资性房地产选用公允价值形式进行后续计量的管帐处理办法契合管帐准则规则。
红星美凯龙在年报中，又对公司出资性房地产的公允价值计量办法做了阐明。
对已投入运用的建成物业运用收益法进行估值：参阅建成物业单位可出租面积商场月租金(每平方米)或依据商场状况估计可取得的租金收入，按恰当的本钱化率折现以厘定出资性房地产评价价值。
对处于开发阶段前期的在建物业选用直接比较法进行估值：依据出资性房地产在当时状况下处置时的当即可取得的收益，并参阅出资性房地产地点商场的可比买卖的相关信息以及依据在建物业的特定状况进行调整。
对处于其他开发阶段的出资性房地产选用假定开发法进行估值：假定该类出资性房地产将遵从既定的开发方案开发至可运用状况。为获取其公允价值，经过考虑相关商场中可获取且可比较的出售数据进行直接比较，并扣除在评价师估计在评价日至完结开发前将发生的制作本钱及专业费用。
年报中显现，红星美凯龙出资性房地产在2021年12月31日的公允价值，由独立评价师北京华亚正信财物评价有限公司进行评价。