“能承其重，必戴王冠”：辩证看待房企高负债
西方谚语说，欲戴王冠，必承其重;这句话，想必2018年冲击千亿沙龙的房地产企业最心有戚戚。
在长时间被质疑高负债的言论声响里，仍是有许多企业完结了包围，一手抓周转、一手降负债率，能接受高负债之重的房企，无一例外都成为榜首阵营的种子选手。
以“房企高负债”为关键词，在查找引擎能搜到359万个成果，排在榜首页的，简直都是“山穷水尽”这样触目惊心的词汇，能为高负债进行理性剖析的简直绝迹;
事实上，在曩昔五年的任何一个时间点，进行相同的查找，成果根本如是。
关于房地产职业的高负债，言论从未中止过忧虑。就在这样的言论环境中，走在资金链山崖边的房企们仍是完结了会集度的快速上升，一批玩转高负债的房企锋芒毕露。
相同的高负债，不相同的玩法，成为龙头房企与掉队房企的试金石。
高负债应该结合周期来看
牛市加杠杆高歌猛进，此刻高负债率是良药。
2015-2017年的这轮楼市大牛市中，房企排名格式发生了天翻地覆的改变。能不能顺周期、加杠杆，成为战略上的首选项。贴着“爱拼才会赢”标签的闽系房企，是大赢家。
以泰禾集团为例，2017年，是泰禾融资力度最大的一年，通过银行借款、信任借款、中期收据、私募债、境外融资、财物证券化等多元化、低利率的融资手法，取得1211亿元融资。
以事后诸葛亮的眼光来看，这无疑是抓住了可贵的窗口期。因为，2018年，资金面空前严重，融资难度以及利率急速攀升。
很多低本钱现金，为项目开发和公司开展奠定了坚实基础。在这样的牛市周期里，高负债率，是开发企业起跳的助力器。
2016年、2017年，泰禾集团的负债率别离为82.40%、87.83%，尽管屡次被质疑负债过高，但因为楼市出售炽热，泰禾集团的出售规划出现成倍添加，别离到达408亿元、1007亿，同比添加147%，成功迈入千亿沙龙。
这个周期，玩转高杠杆的，都是现在房企中的大白马：如恒大、如融创。用足了杠杆，抢占了先机，把一些过于慎重故步自封的老牌房企甩在死后。
2018年，状况又不相同了。新一轮周期来了。
在全社会降杠杆的布景下，泰禾、恒大、融创、华夏美好都挑选了自动降杠杆，追求稳健开展，加速周转，缩短开盘周期，促进回款，有的还引进新的本钱方，增强本钱实力，下降负债率。如泰禾集团2018年三季报显现，其负债率为84.78%，成功降至职业警戒线以内，降杠杆已见成效。
特别值得一提的是，泰禾集团这一类A股上市房企，其财物端的土地价值，只能以原值核算;而港股上市的房企，土地能够依照公允值核算。两种不同的核算方法，让A股上市房企的负债率更具含金量。
回到土地商场，逆周期操作是王道。
2016年曾经，泰禾集团频频出现在公开商场拿地，抢下不少优质地块;2016年之后，泰禾土地拓宽全面转入到以并购为主的阶段，90%都是通过协作并购，土地本钱只要公开商场的一半乃至1/3。通过并购方法获取土地能够下降拿地本钱和危险，缩短项目开发周期，快速扩张公司土地储藏规划。
克而瑞研究中心发布的“2018年上半年我国房企总土储货值TOP100”榜单显现，泰禾集团以7775亿元位列第10，以6609亿元权益货值位列第9。
在所有上榜企业中，值得注意的是，泰禾的总土储排名要高于现在的出售排名，陈述以为，土储上堆集的优势，会成为后续成绩添加的有力兵器，意味着未来企业规划的成长性、空间性巨大。
这样的高负债率，是堆集后发优势，本钱商场看得到。
因为在2018年取得的出售成绩以及前述足够的货值储藏，金融机构充沛认可，融资途径疏通，这一年以来，泰禾各种融资手法频发，仅上半年，泰禾申报发行的125.5亿融财物品就取得主管部门无异议函。三季度以来，泰禾又获证监会同意非公开发行面值不超越55亿元的公司债券。榜首期15亿元成功发行，时隔一月后，第二期15亿元也成功发行，且票面利率较榜首期下降100bp，本钱下降显着。10月和11月又先后两次取得上海银行和广阔信任的授信，合计400亿元。
最近的音讯是，2019年1月28日，泰禾集团与我国建造银行福建分行签署战略协作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位拟定归纳融资计划，融资总金额100亿元人民币。
2008～2016年，美国前十大修建开发商会集度从20%左右不断升至28.7%，与之相伴的是，美国龙头开发商均匀估值从6.8倍上升至15.8倍。有鉴于此，有剖析师提出，尽管我国房地产“前十强”的职业会集度已到达27.9%，但职业会集度有望进一步进步，我国地产股估值也有望升至16倍。
这个视角来看，规划决定房企存亡。拿到千亿、乃至前20强入场券的房企，其资源集聚才能将进一步进步，而本钱商场对它的估值也将进一步抬升。为了这个方针，加不加杠杆、是不是要科学地进步负债率，答案清楚明了。
下一个周期，怎样负债才科学
提到周期，风水轮流转，下一个周期，时机在哪里?怎样高负债才合理?
答案在于战略布局。
近来，社科院发布《我国住宅商场开展月度剖析陈述》称，2019年在住宅供给遍及添加以及部分城市因城施策的方针调整布景下，未来各线城市房地产商场将连续分解。其间，三四线城市仍存去化压力，全体库存较低、供小于求的一二线城市则有望首先回暖。
关键词：一二线城市。
岁末年初，有两个城市开展的新闻引发广泛重视：
“莱芜并入济南”，完结城市扩容，添加济南在山东的竞赛力，原本在全国省会城市中首位度极低的济南，怒刷了一波存在感;
1月10日，广州放宽人才落户的条件，学士、硕士和博士别离从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。
做强省会、做大都市圈的方针目的现已十分显着;
再说大基建。最近一个月，发改委批复的几个基建项目投资额就到达了11099亿元，其间大部分都是地铁建造，并且不少是跨城市跨省的地铁快线。
能接受这些项目的，需求满意GDP3000亿以上、市区人口达300万以上的硬条件。
砍掉当地小城市的地铁、加大一线城市及一线城市都市圈的基建，这样的方针取舍十分显着。
回到房地产商场，当其他城市还挣扎在二手房中介门店关门很多裁人的泥潭中，上海和深圳的二手房现已悄然回暖，成交量开端扩大。2019年开年以来，北京二手房成交也已小幅升温。
为什么?一线城市的根本面好，这是一致;通过这一轮行情的洗礼，一二线城市的主城区根本都没了新房，商场现已到了补库存的时分。
“2019年一、二线城市在供给添加、需求购买力相对富余的状况下，商场成交量将低位上升，而回调压力会集在三四线城市。”克而瑞的剖析以为。
从方针层面来看，在“因城施政”分类调控基调下，二线城市方针松绑预期最激烈，估计强二线城市房价坚硬，有望坚持小幅微增态势。另一方面，三四线城市房价上涨动力缺乏，结构性分解会更为显着。
回到房企竞赛层面，在上一轮牛市周期中，深耕三四线的部分房企完成了大跃进式的成绩打破，而下一轮周期中，要点布局一二线城市的房企，时机来了。
以泰禾为例，现在在全国共布局32个城市。具有土地储藏26块，待开发土地面积539.55万平米，待开发计容建面约498.08万平米;在建项目51个，土地面积683.4万平米，计容建面约1348.27万平米;在售项目57个。
从所布局的区域来看，现在泰禾事务首要散布在以一二线中心城市为主的32座城市，环绕以北京为中心的“京津冀”区域、以上海为中心的长三角区域、以广深为中心的珠三角区域以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部区域进行商场开辟。
2016至2017年期间，泰禾新增项目大多坐落一二线城市，且土地本钱均匀为6000元/平方米。这些土地储藏让泰禾“心中不慌”，即使因很多拿地带来了账面上较高的负债率，但因为城市中心地块更简单变现，因而实践危险并不高。
“一二线中心城市商场需求大、抗危险才能强的特色，保证了公司事务规划继续稳定地扩张”，券商以为。
假如用高负债，换来与“京津冀协同开展”、“一带一路”、“自贸区”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度符合的优质土地财物，这样的高负债终究福兮祸兮?在一线房企从头聚集一二线城市的切换时点，这样的布局，能否阐明企业的前瞻眼光?
全部有待商场给出答案。