商品房生意生意中认购权证，当事人承认生意前一般都会有商量期，在这个阶段，两边依据诚笃守信准则，对将来缔结商品房生意合同预先承认的合意，会经过认购书或认购协议等方法加以清晰。与之相类似的表现方法还有订货书、预订书、意向书、许诺书、备忘录、商洽纪要、定金收据等多种方法。因为此类协议并不约好两边当事人关于房子生意的悉数内容，在实践中会发生许多胶葛，《商品房生意合同胶葛解说》中对此类协议的性质也做了相应的规则，下面经过一个典型事例，作以浅析。

根本案情

2016年，西安市部分购房者经过签定内部认购合同的方法，购买了闻天公司所开发的“紫衫庄园”项目商品房。2018年2月前后，闻天公司以该项目没有商品房预售答应证为由，将连带本案当事人李某在内的多名购房者连续起诉至西安市各底层法院，要求承认内部认购合同无效，理由是该房子没有商品房预售答应证。

「一审」

争议焦点认购权证：闻天公司和李某所签定的认购合同的性质认购权证？

一审法院以为，依法建立的合同，受法令保护。该案争议焦点应为闻天公司和李某所签定的认购合同的性质。如案涉合同系商品房预售合同，则应适用《商品房生意合同胶葛解说》第二条之规则承认该合同为无效合同，如案涉合同非商品房预售合同，则反之。

该案中，闻天公司和李某签定的认购合同中约好了两边的称号、居处、房子的根本情况、单价、总价款、付款方法、付款时刻，未对交付运用条件及日期等项目予以约好，现闻天公司以为在签定合同其时现已奉告李某，李某在庭审中亦认可该合同系现实上的商品房生意合同，因而，应以为案涉合同应为商品房生意合同。因闻天公司在该案起诉前仍未获得商品房预售答应证，故两边签定的认购合同应为无效合同。

「二审」

争议焦点：1.两边当事人之间是否构成商品房预售合同法令关系？

二审法院以为，两边合同的称号虽为“紫杉庄园内部认购合同”，但合同对生意两边当事人称号、商品房根本情况、商品房价款、付款方法、付款时刻等内容进行了清晰约好，合同内容现已具有了商品房预售合同的首要条款。闻天公司与李某在诉讼中也均认可签定商品房预售合同是两边当事人的实在意思表明，且在合同签定当日李某即支付了房子总价款1204000元。

依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说（二）》第一条规则，两边之间构成了商品房预售合同法令关系。

争议焦点：2. 两边当事人之间的法令关系，其效能怎么承认？

首要，李某在签定认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在本身合同意图现已完成景象下，非但不活跃实行应尽的合同责任，面对房地产商场呈现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，明显违反诚笃信用准则。

其次，闻天公司以本身原因形成的违法现实为由提起本案诉讼，实在意图在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为明显与社会价值导向和大众认知相悖。为宏扬社会主义中心价值观，显示司法公正，对此种行为不该予以支撑。

最终，闻天公司签约时未获得商品房预售答应证，尽管违反了有关“商品房预售应当获得商品房预售答应证明”的规则，可是并不必定导致其签定认购合同的民事法令行为无效。

二审判定：吊销一审法院作出的民事判定并驳回闻天公司的悉数诉讼恳求。

法令适用

一、商品房认购书性质的承认

在审判实践中，关于商品房认购书的性质承认，一种观念以为，《商品房认购书》是生意两边依据相等自愿的基础上，表达了自己的实在意思，则从程序、方法、内容上看，认购书都已契合合同的建立要件，构本钱约。一起，依据《商品房生意司法解说》第五条规则，“商品房的认购、订货、预订等协议具有《商品房出售管理方法》第十六条规则的商品房生意合同的首要内容，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当确以为商品房生意合同。”

另一种观念以为依据《民法典》第四百九十五条第一款规则：“当事人约好在将来必定期限内缔结合同的认购书、订货书、预订书等，构成预订合同。”《商品房认购书》作为独立的合同，从其内容上、意图上具有对将来达到共同的、承认的、正式的商品房生意合同的特质，首要为了在将来达到正式的商品房生意合同。依据《民法典》第九十五条第二款规则，“当事人一方不实行预订合同约好的缔结合同责任的，对方能够恳求其承当预订合同的违约责任”这儿留意，预订合同的一方当事人仅能恳求对方当事人实行缔结本约的责任，不能恳求实行本约的内容。

司法实践中普遍性以为商品房认购书本身即为生意合同，以为只需开发商具有预售或出售的条件，认购书为两边实在意思表明，且内容合法，则认购书具有法令拘束力。

二、商品房认购书效能的承认

一方面，依据《商品房生意合同胶葛解说》第二条规则：“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当承认无效，但在起诉前获得商品房预售答应证明的，能够承认有用。”能够得知商品房预售答应证明是针对商品房预售行为所作出的强制性规则。在闻天公司诉李某承认合同无效胶葛案中，闻天公司与李某在本案诉讼过程中均认可两边签定的认购合同实质上便是商品房预售合同。因而，本案中两边签定的合同是商品房预售合同，是本约合同而非预订合同。法院以为闻天公司签约时未获得商品房预售答应证，尽管违反了有关“商品房预售应当获得商品房预售答应证明”的规则，可是并不必定导致其签定认购合同的民事法令行为无效。

另一方面，若是确以为预订合同的《商品房认购书》，则是出卖人和买受人两边为将来缔结作为本约合同的《商品房生意合同》所作的许诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售答应证明就不该确以为出卖人缔结预订合同的前提条件，即房地产开发企业在获得商品房预售答应证前与买受人签定的《商品房认购书》等预订合同均有用。

《认购书》避坑攻略

1. 留意开发商是否具有“四证一照”

首要需求检查开发商是否具有“四证一照”，即国有土地运用权证、修建用地规划答应证、修建工程规划答应证、修建工程施工答应证和营业执照。一起留意是否具有预售答应证，假如获得，检查开发商的预售答应证被同意的售房类型和实践出售的房子类型是否相符。

2. 留意“定金”的处理

留意在合同约好的预订签定正式合同的期限内与开发商洽谈正式合同的内容并留下书面记载，防止呈现非购房人的原因未能签定正式合同，开发商以购房人未进行过洽谈或购房人无法证明与开发商进行过洽谈然后导致定金被没收的景象。

一起要留意在认购书中不能把定金写成“订金”，订金不是法令意义上的定金。若没有对订金进行特别阐明，在后续维权中或许面对晦气的危险。

3. 留意检查认购书的内容

签署认购书，留意认购书应当包括以下内容：当事人名字或许称号、预订的房产位于地址、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理方法等，假如没有获得商品房预售答应证，主张在认购书中标明“买受人知道开发商没有获得商品房预售答应证，一旦获得预售答应证，开发商当即告诉买受人，两边应当签定正式的《商品房生意合同》”等阐明。

祝咱们买到好房子，日子更夸姣。

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