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房产买卖从平稳到冷淡，不过是近两个月才出现的状况，而本年年头以来的土地商场，却一向伴随着拍卖溢价走低、流拍数量大幅上升。在严峻的楼市调控方针及土地出让约束下，房企的拿地活跃性正在逐步下降。
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土拍溢价率走低 多城楼面价下调
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依照年头的方案，北京本年建造用地方案供给4300万平方米，其间住所用地方案供给1000万平方米，但早年11个月的数据来看，这一方案简直难以完结。据北京华夏商场研讨部计算，北京2018年土地供给方案完结率为72%。近五年中，也仅有2017年完结了年度供地方案，完结率为139%。
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在住所用地方面，北京华夏商场研讨部的数据显现，本年前11个月完结全年方案供给量的70%。1~11月，北京住所用地累计供给38宗，供给总面积456万平方米，环比下降63%；成交46宗，成交面积549万平方米，环比下降43%；均匀楼面价为每平方米2.39万元，环比下降4%，这是五年来初次出现年度环比跌落；总成交金额为1311亿元，环比下降45%；均匀溢价率为16%，环比下降10%。
“许多城市都完不成本年的供地方案，这与楼市调控密布、信贷融资收紧、土地出让条件高、租借与共有产权住所用地较多有关。”我国城市房地产研讨院院长谢逸枫对中新经纬如是说。
另一方面，溢价率走低乃至楼面价同比下调，在多个城市出现。华夏地产研讨中心数据显现，本年1~11月，50个大城市卖地算计收入为3.27万亿元，在均匀土地溢价率方面，50个城市中有45个城市出现溢价率下调，占比达90%；28个城市出现了均匀楼面价下调，占比达56%，房企拿地活跃性全面降温。
在4个一线城市中，北京、上海、广州、深圳的土地成交溢价率分别为13.88%、0.87%、10.6%、5.45%，北京、上海出现了同比大幅下滑，广州、深圳同比微幅上涨；北京、上海、深圳的成交楼面价出现下调，深圳更是同比下降-44.81%，广州市楼面价则同比上涨46.41%。
华夏地产研讨中心称，从抢手城市看，大部分城市溢价率均坚持低位，溢价率根本在10%左右，显着低于2015~2017年均匀30%的溢价率。
华夏地产首席分析师张大伟对中新经纬表明，从2016年国庆节开端 ，全国一二线城市敞开了严厉的楼市调控，在这种状况下，房企的资金压力越来越大，尽管全体销售量仍处于高位，但再拿地的资金压力逐步添加，对非优质地块的拿地活跃性下降。
谢逸枫称，溢价率低与一线城市和部分中心二线城市出台的“限地价”方针有直接关系，政府在有意操控地价，避免“地王”出现。
流标宅地超千块 土地储备上升
土地流标，也成为本年的常态。华夏地产研讨中心数据显现，到11月29日，一二线城市住所土地年内流标达282宗，是近六年来的最高记载，同比上涨143%。年内，三四线城市住所土地流标944宗，同比上涨了23%，叠加一二线城市，前11个月，住所土地算计流标算计达1126块。
除了与房企资金压力有关，宅地流标还受多种要素影响。张大伟称，出让土地的要求越来越多，特别是各种配套建造使得开发商资金压力加大的状况下，很难拿地。一些地块并非城市抢手区域，也让企业望而生畏。
部分地块挂牌价格过高是出现流标的主要原因之一。此外，史上最密布调控潮、“房住不炒”方针预期影响、房地产商场走势分解等，导致大部分房企对土地商场的热心逐步下降，抢地活跃性下降。
张大伟着重：“现在来看，土地流标仍然不是干流，流标土地占比仍然十分低。但随着楼市降温持续，土地流标数量可能会持续添加。”
新房商场买卖趋冷，土地储备也会添加。易居研讨院12月11日发布的数据显现，到11月底，其监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比添加2.0%，同比添加13.6%。
以土地储备去化周期来看，100个城市中有11个城市的土地储备去化周期大于36个月，这意味着此类城市未来土地和产品房供给足够。这11个城市包含张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。不过，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，上述城市购房方针全体偏紧，若未来商场买卖有反弹，去化周期压力会比估计的小一些。
“100城11月的土地储备去化周期为19个月，现在正出现上升趋势，主要原因在于产品房买卖降温，从而影响了去化速度。考虑到产品房销售商场将持续下行，土地储备去化周期则将持续反弹。不过关于一些去化周期小于12个月的城市，主张未来活跃添加供地。”严跃进说。
商场或更冷 房企特殊拿地增多
“巧妇难为无米之炊，没有土地，房企连根本事务也难以展开。”张大伟说，“很多中型标杆房企在活跃抢地，特别是成绩方针从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的房企，它们成为抢地的主力。全体来看，房企拼规划趋势加重，调控虽在加码，但仍要加快拿地。不过，资金面接受的压力也很大。
接近年末，一些城市也在活跃推地。据华夏地产研讨中心的数据，到现在，40个一二线大城市确认入市的土地多达1636宗，改写最近数年记载，其间住所地块多达553宗，也是近几年月度最高值。张大伟估计，本年一二线城市土地商场将坚持高位，下一年或坚持平稳。
谢逸枫以为，假如调控不放松、产品房商场持续冷淡、信贷融资趋紧，下一年土地拍卖商场的成交量会比2018年要低一些。
面临约束较多的土地招拍挂商场，一些房企则以特殊方法拿地。谢逸枫称，一些大型房企经过股权收买、项目收买、第三方协作等方法，变相取得土地使用权，不只弥补了土地储备，也减轻了资金压力，而以这种方法拿地的份额正在添加。
“下一年，房地产企业特殊拿地的份额可能会更高。”谢逸枫说。